계약 갱신 청구권이란? 세입자가 꼭 알아야 할 임대차 권리 완벽 가이드
1. 계약 갱신 청구권이란 무엇인가?
계약 갱신 청구권이란 임대차 계약 기간이 만료될 때 세입자가
집주인에게 2년 더 거주하겠다고 일방적으로 요구할 수 있는 1회성 법적 권리를 의미합니다.
이는 세입자의 주거 안정성을 보장하기 위해 마련된 제도로,
임대차보호법에 의해 보장받는 강력한 권리입니다.
세입자가 계약 갱신 청구권을 행사할 경우,
집주인은 정당한 거절 사유가 없는 한 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 없습니다.
이러한 강력한 효력 때문에 세입자는 1회에 한해서만
이 권리를 사용할 수 있으며, 갱신된 계약 기간은 2년으로 고정됩니다.
계약 갱신 청구권을 통해 연장된 계약에서는 집주인과 세입자가
협의를 통해 월세와 보증금을 조정할 수 있습니다.
다만, 월세와 보증금을 증액하는 경우에는 종전 임대료의 5% 이내에서만
인상이 가능하다는 점을 반드시 기억해야 합니다.
2. 계약 갱신 청구권 행사 방법
2-1. 기본적인 행사 방법
계약 갱신 청구권을 행사하는 방법은 다음과 같습니다:
① 문자 메시지 발송
주택 주소
세입자의 이름
계약 만료일
계약 갱신 청구권을 사용하여 계약을 연장하겠다는 의사표시
이러한 내용을 포함하여 계약서상 집주인의 연락처로 문자를 발송하면 됩니다.
② 통화 및 녹취
집주인과 직접 통화하면서 계약 갱신 청구권 행사 의사를 전달하고,
이를 녹음으로 증거를 남겨두는 방법입니다.
③ 내용증명
집주인이 전화를 받지 않거나 문자에 답장하지 않는 경우,
내용증명을 통해 계약 갱신 청구권 행사 의사를 공식적으로 통지할 수 있습니다.
2-2. 행사 가능 기간
계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는 기간은 기존 임대차 계약 체결 시기에 따라 달라집니다:
2020년 12월 10일 이전 계약: 계약 만료 6개월~1개월 전까지
2020년 12월 10일 이후 계약: 계약 만료 6개월~2개월 전까지
이 기간을 놓치면 계약 갱신 청구권을 행사할 수 없으니 주의가 필요합니다.
3. 집주인의 거절 사유
집주인이 세입자의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다
3-1. 집주인 또는 직계존비속의 거주 목적
집주인이나 집주인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우입니다.
이는 현실에서 가장 흔하게 볼 수 있는 거절 사유입니다.
3-2. 세입자의 계약 위반
월세 연체 등 세입자가 계약 위반 행위를 한 경우 집주인이 갱신을 거부할 수 있습니다.
따라서 계약 갱신 청구권을 사용하고자 하는 세입자는
계약 기간 동안 이러한 위반 행위를 하지 않는 것이 중요합니다.
3-3. 주택 철거 또는 재건축
해당 주택을 철거하거나 재건축해야 하는 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다.
3-4. 보상금 제공
집주인이 세입자에게 적절한 보상금을 제공하는 경우에도
계약 갱신 청구권을 거부할 수 있습니다.
4. 계약서 작성 여부
4-1. 조건 변경이 없는 경우
계약 갱신 청구권을 행사했다고 해서 반드시
새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다.
계약 조건이 변경되지 않는 경우에는 문자 메시지를 통해
서로 합의한 내용을 재확인하고 증거를 남겨두면 충분합니다.
문자에는 다음 내용이 포함되어야 합니다
해당 주택의 주소
계약 기간
전세 보증금 또는 월세
계약 갱신 청구권에 의한 연장 계약이라는 명시
4-2. 조건 변경이 있는 경우
보증금 증액 등 계약 조건 중 변경된 내용이 있다면 새로 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
새 계약서 작성 시 주의사항은 다음과 같습니다
특약 사항에 "계약 갱신 청구권에 의한 연장 계약"이라는 내용 포함
보증금 증액이 종전 임대료 기준 5% 범위 내인지 확인
증액 보증금의 납부 시기와 계좌 정보 명확히 표시
5. 중도 해지 가능성
5-1. 집주인의 중도 해지
집주인은 특별한 사정이 없는 한 중도 해지를 할 수 없습니다.
다만, 세입자가 월세를 2회 이상 연체하는 등 계약 해지 사유가
발생한 경우에는 집주인도 중도 해지를 할 수 있습니다.
5-2. 세입자의 중도 해지
세입자는 특별한 사정이 없더라도 계약 갱신 청구권을
사용한 후 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
다만, 해지 통보일로부터 3개월이 지난 시점에 계약이 종료되며,
집주인은 새로운 세입자가 구해지지 않았더라도 보증금을 반환해야 합니다.
6. 묵시적 갱신과의 차이점
많은 분들이 묵시적 갱신 후에도 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있는지 궁금해합니다.
결론부터 말하면, 묵시적 갱신이 이루어진 후에도 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다.
6-1. 묵시적 갱신의 개념
묵시적 갱신은 집주인과 세입자 모두 아무런 의사표시를 하지 않았을 때
계약 기간이 자동으로 연장되는 것을 말합니다.
6-2. 계약 갱신 청구권과의 차이
반면 계약 갱신 청구권은 이 권리를 사용하겠다는
명확한 의사표시를 한 경우에만 행사한 것으로 인정됩니다.
즉, 묵시적 갱신과 계약 갱신 청구권은 완전히 다른 개념입니다.
따라서 이전에 계약 갱신 청구권을 행사한 적이 없다면,
묵시적 갱신 여부와 상관없이 이 권리를 사용할 수 있습니다.
계약 갱신 청구권이란 세입자의 주거 안정성을 보장하는 중요한 법적 권리입니다.
이 권리를 올바르게 이해하고 적절히 행사한다면,
임대차 관계에서 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
세입자는 계약 갱신 청구권의 행사 시기와 방법을 정확히 알고 있어야 하며,
집주인 역시 정당한 거절 사유가 무엇인지 명확히 파악해야 합니다.
또한 계약 갱신 후에도 중도 해지가 가능하다는 점을 기억하고,
필요시 적절한 법적 절차를 따르는 것이 중요합니다.
임대차 계약은 단순한 거래가 아닌 법적 관계이므로,
계약 갱신 청구권과 관련된 모든 절차를 신중하게 진행하시기 바랍니다.
궁금한 사항이 있다면 전문가의 도움을 받아 올바른 방향으로 진행하는 것을 권장합니다.
