다가오는 6월 대선을 앞두고, 대한민국 부동산 시장이 다시 주목받고 있습니다.
거래는 줄고, 심리는 얼어붙었으며, 수도권과 지방의
시장 분위기는 극명하게 엇갈리고 있습니다.
하지만 전문가들은 한목소리로 말합니다. 누가 대통령이 되든, 핵심 키워드는 '공급'이라고요.
이번 포스팅에서는 NH농협은행 김효선 부동산 수석위원의 인터뷰 내용을 바탕으로,
2025년 부동산 시장의 5가지 핵심 포인트를 정리해보았습니다
1. 공급 확대, 여야 모두의 공통 키워드
이번 대선에서 여당이든 야당이든 부동산 정책의 중심은 ‘공급 확대’입니다.
임대주택 확대, 청년주택 공급 등 양적인 확충 계획은 넘쳐나지만,
실제로 사업성을 확보하지 못하면 입주로 이어지지 않는다는 비판도 나오고 있죠.
"270만 호 공급을 약속했지만, 실제 입주까지 이어진 비율은 10%에 불과합니다."
결국 공급 수치만 늘리는 것이 아니라,
현실적인 주거 수요와 사업 여건에 맞는 실효성 있는 공급이 중요합니다.
2. 서울과 지방, 두 개의 다른 부동산 시장
서울·수도권: 고점 논란에도 불구하고 여전히 신고가 갱신 중.
지방: 고령화와 인구 감소, 공급 과잉으로 미분양 아파트 속출.
지방 일부 지역은 아예 전기조차 켜지지 않는 공실 아파트가 늘고 있으며,
반면 서울은 투자뿐만 아니라 '상징성'을 이유로
소유하고 싶은 욕구가 강한 곳으로 변화하고 있습니다.
“서울 아파트는 단순한 투자 대상이 아닌, ‘소유하고 싶은 명품’ 같은 상징성을 갖게 됐습니다.”
3. 시장을 움직이는 진짜 힘, ‘심리’
부동산 가격은 단순한 수요와 공급을 넘어 ‘심리’에 의해 크게 좌우됩니다.
가격이 오를까 봐 사는 FOMO(Fear Of Missing Out)
떨어질까 봐 못 사는 FUD(Fear, Uncertainty, Doubt)
이런 심리는 언론 보도나 정책 방향에 크게 좌우되며,
금리·정책·입지보다도 빠르게 시장에 영향을 줍니다.
“2022년 DSR 규제 보도가 나오자마자 마용성을 중심으로 폭등세가 시작됐습니다.”
4. 현실과 괴리 있는 공급 정책, 구조적 개선 필요
정부는 공급 목표를 정할 때 종종 현실과 괴리된 수치를 내세웁니다.
예를 들어, 서울 50만 호 공급 계획은 평균 연간 10만 호 공급을 전제로 하지만,
실제로는 과거 10년간 연평균 5만 호도 채 되지 않았습니다.
또한 수요자 니즈를 반영하지 못한 좁은 평형,
불리한 입지의 임대주택은 공실로 남기 쉽습니다.
“소형 임대주택은 신혼부부들이 아이 낳고 살기엔 너무 좁아서 외면받았습니다.”
5. 지금은 매수의 기회일 수도 있다
침체기일수록 ‘저가 매물’을 잡을 수 있는 적기입니다.
단순히 가격이 올랐을 때 매수하고, 불안할 때 매도하는 감정적인 투자는 위험합니다.
매수 시점: 침체기일수록 유리
매도 시점: 과열되고 급등세일 때
특히 서울은 내년부터 공급 부족이 본격화되며
전세가 상승이 예상되는 만큼, 매매가 반등 가능성도 높아지고 있습니다.
정책보다 중요한 건 ‘입지’ + ‘심리’
결국 모든 부동산의 중심은 입지입니다.
하지만 그 입지조차 정부 정책에 따라 ‘새로운 입지’로 떠오를 수 있는
잠재력을 지니고 있습니다.
예전의 세종시처럼 말이죠.
그러나 지금의 시장은 단순한 수급을 넘어서,
수요자의 심리, 불확실성, 공포심이 모두 얽힌 복합적 구조입니다.
대선 이후 새로운 정부의 공급 중심 정책이 시장 심리를
어떻게 자극할지가 가장 중요한 관전 포인트가 될 것입니다.